Loyer légal maximum au Luxembourg : comment le calculer

La règle des 5 %

Le loyer annuel hors charges est plafonné à 5 % du capital investi, réévalué puis diminué d'une décote de vétusté. Le loyer mensuel maximum est donc : capital retenu × 5 % ÷ 12. La règle figure dans la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, révisée le 1er août 2024.

Étape 1 : le capital investi

• Prix d'achat et frais d'acte (notaire, enregistrement), ou coût total de construction, terrain compris.
• Si la valeur du terrain n'est pas connue, elle est fixée forfaitairement à 20 % du capital.
• Les travaux d'amélioration (rénovation, agrandissement, isolation) s'ajoutent. L'entretien courant ne compte pas.

Étape 2 : la réévaluation

Le capital est multiplié par le coefficient de réévaluation de l'année d'acquisition (et celui de l'année des travaux pour les travaux). Exemples : 1990 = 1,94 ; 2000 = 1,56 ; 2010 = 1,26 ; 2020 = 1,09 ; depuis 2022 = 1,00. Le tableau complet est plus bas.

Étape 3 : la décote de vétusté

À partir de 15 ans après la construction, le capital réévalué hors terrain diminue de 2 % par période de 2 ans. Les frais d'entretien et de réparation, réévalués, peuvent compenser cette décote.

Exemple chiffré

• Maison construite en 1985, achetée 180 000 € en 1990, 60 000 € de travaux en 2012.
• Achat réévalué : 180 000 € × 1,94 = 349 200 €. Travaux réévalués : 60 000 € × 1,18 = 70 800 €. Total : 420 000 €.
• Terrain (20 % de l'achat réévalué) : 69 840 €, exclu de la décote.
• Décote : 41 ans d'âge, soit 13 périodes de 2 ans au-delà de 15 ans → 26 % de 350 160 € = 91 042 €.
• Capital retenu : 328 958 €. Loyer maximum : 328 958 × 5 % ÷ 12 ≈ 1 370 € par mois.

Ce qui a changé au 1er août 2024

• Garantie locative : 2 mois de loyer maximum (au lieu de 3).
• Commission d'agence partagée 50/50 entre bailleur et locataire.
• Adaptation du loyer : +10 % maximum, au plus tous les 2 ans.
• Le bail écrit doit indiquer que le loyer respecte le plafond légal. La notion de « logement de luxe », qui permettait d'y échapper, est supprimée.
• Logement meublé : un supplément pour le mobilier peut s'ajouter au plafond.

En cas de litige

Le locataire peut saisir la Commission des loyers de sa commune, qui vérifie le plafond. Une réforme du mode de calcul est à l'étude (rapport de l'Observatoire de l'Habitat du 17.04.2026), mais elle n'est pas adoptée à ce jour.