Méthodologie : sources et calcul des prix immobiliers

Valeur.lu ne publie que des chiffres traçables. Cette page explique quelles données sont utilisées, comment elles sont combinées et quelles sont leurs limites.

Qui publie Valeur.lu

Valeur.lu est un service gratuit créé et tenu par Hugo Ribeiro, agent immobilier au Luxembourg depuis plus de 17 ans. Les données sont publiques et sourcées ; l'estimation donne un ordre de grandeur et ne remplace pas une expertise.

Les sources

Appartements existants et neufs (VEFA) : prix réellement enregistrés chez le notaire, publiés par l'Observatoire de l'Habitat à partir des données de l'Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA, par commune, pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.
Maisons : prix annoncés par commune, publiés par l'Observatoire de l'Habitat à partir des annonces d'Immotop.lu, sur la même période.
Loyers : loyers moyens annoncés au m² publiés par Immotop.lu (septembre 2026), par région et par quartier pour la Ville de Luxembourg.
Historique 2015–2025 : prix moyens enregistrés des appartements existants par commune et par année civile, publiés par l'Observatoire de l'Habitat (une commune n'a un prix que les années où elle compte au moins 10 ventes).
Tendance récente : évolution sur un an des prix annoncés publiée par atHome.lu (T3 2026), pour l'ancien et pour les appartements neufs.
Loyer légal maximum : coefficients de réévaluation de l'Observatoire de l'Habitat (rapport d'analyse du 17.04.2026).

Règles de fiabilité

Le prix des appartements d'une commune n'est affiché que s'il repose sur au moins 10 ventes ; sinon, la moyenne du canton est utilisée et signalée.
Le prix des maisons d'une commune n'est affiché que s'il repose sur au moins 30 annonces ; sinon, la moyenne du canton est utilisée et signalée.
Chaque chiffre est affiché avec sa période et son nombre d'observations.
Les prix réellement payés (notaire) et les prix demandés (annonces) ne sont jamais mélangés : leur nature est indiquée à chaque fois.

Calcul de l'estimation du prix de vente

Point de départ : le prix moyen au m² de la commune (appartements : prix notarié ; maisons : prix annoncé diminué de 5 % de marge de négociation).
Mise à jour avec la tendance atHome entre le milieu de la période de référence et aujourd'hui.
Corrections en pourcentage selon le bien : état, année de construction ou rénovation, classe énergétique, chauffage, étage et ascenseur, extérieur, luminosité, exposition, calme, vue, environnement, finitions, salles de bain ; pour les maisons, type (mitoyenne, 3 ou 4 façades) et toiture. Le total des corrections est limité entre −40 % et +60 %.
Montants fixes pour les emplacements de parking (30 000 à 45 000 € à l'intérieur, 8 000 à 12 000 € à l'extérieur selon la région) et, pour les maisons, pour le terrain et la cave au-delà de la taille habituelle.
Fourchette de ±9 % autour de la valeur, élargie quand les données de la commune sont moins nombreuses.

Calcul de l'estimation du loyer

Point de départ : le loyer moyen annoncé au m² de la région (ou du quartier pour la Ville de Luxembourg), ajusté au niveau de prix de la commune.
Les petites surfaces se louent plus cher au m² : le loyer au m² est corrigé selon la taille du logement.
−5 % entre loyer annoncé et loyer signé ; maisons −3,5 % par rapport à un appartement de même taille ; meublé +12 %.
Corrections selon l'état, l'âge, la classe énergétique, l'étage, l'extérieur, le calme, les transports et les finitions ; parkings en montant fixe par mois.
Fourchette de ±8 %. Le loyer légal maximum (règle des 5 %) est calculé à côté.

Les limites

Ce sont des moyennes : un bien précis peut s'en écarter nettement.
Les prix annoncés des maisons sont en général plus élevés que les prix de vente réels.
Les données officielles ont un décalage : la période de référence se termine au 30 juin 2026.
Une estimation en ligne n'est pas une expertise ni un avis de valeur au sens légal : pour vendre ou louer, une visite reste nécessaire.

Mise à jour

Les chiffres sont actualisés dès qu'une nouvelle publication des sources est disponible. La date de la dernière mise à jour figure en bas de chaque page.

Citer ces chiffres

Vous pouvez reprendre les chiffres de Valeur.lu en citant « Valeur.lu, d'après l'Observatoire de l'Habitat » avec un lien vers la page concernée. Vous avez repéré une erreur ? Écrivez à contact@valeur.lu.

Méthodologie : d'où viennent les chiffres de Valeur.lu